Die Schweiz zieht Deutsche aus nachvollziehbaren Gründen an: stabile Wirtschaft, hohe Lebensqualität, landschaftliche Attraktivität. Wer dort jedoch eine Immobilie kaufen möchte, trifft auf ein Regelwerk, das sich von allem unterscheidet, was man aus dem deutschen Immobilienrecht kennt. Der Markt ist nicht offen für jeden, der Geld mitbringt.
Wer darf überhaupt kaufen? Die Lex Koller als zentrale Hürde
Das wichtigste Gesetz, das ausländische Käufer kennen müssen, heißt offiziell Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, im Alltag kurz Lex Koller genannt. Es regelt, unter welchen Bedingungen Personen ohne Schweizer Pass oder Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) Immobilien erwerben dürfen.
Deutsche mit Hauptwohnsitz in Deutschland fallen grundsätzlich unter diese Beschränkungen. Wer dagegen in der Schweiz arbeitet und eine Aufenthaltsbewilligung B besitzt, darf an seinem Wohnort eine Immobilie kaufen, jedoch nur zum Selbstbewohnen und ohne dass es eine reine Kapitalanlage darstellen darf. Der Kauf von Ferienwohnungen ist für Ausländer nur in bestimmten Tourismusgemeinden möglich, und selbst dort gilt ein Kontingentsystem: Pro Kanton und Jahr werden nur begrenzte Bewilligungen vergeben.
Wer diese Regeln umgeht oder falsch anwendet, riskiert die Nichtigkeit des Kaufvertrags. Ein Schweizer Notar wird die Situation vor dem Beurkundungstermin prüfen, aber die eigene Vorabklärung ist unerlässlich.
Ferienwohnung in Davos oder Zermatt: Kontingente und Größenbeschränkungen
Für Deutsche ohne Wohnsitz in der Schweiz ist der Kauf einer Ferienwohnung die realistischste Option. Aber auch hier gelten enge Grenzen. Die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Der Erwerb muss tatsächlich zur Feriennutzung dienen, eine Vermietung ist unter bestimmten Bedingungen zulässig, aber keine gewerbliche Dauervermietung.
Touristisch ausgewiesene Gemeinden wie Davos, Saas-Fee oder Pontresina sind klassische Standorte, an denen solche Käufe möglich sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot regelmäßig deutlich. Wer 2026 plant, eine solche Immobilie zu erwerben, sollte früh mit einer lokal ansässigen Maklerkanzlei sprechen, die das kantonale Bewilligungsverfahren kennt.
Preise, Nebenkosten und Finanzierung: Konkrete Zahlen
Die Schweiz gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Europas. Eine 3-Zimmer-Wohnung in Zürich kostet im Schnitt zwischen 1,2 und 1,8 Millionen Franken, in Genf sind ähnliche Beträge üblich. Ferienwohnungen in alpinen Lagen bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 600.000 und über 2 Millionen Franken. Wer sich einen realistischen Überblick über aktuelle Immobilienpreise in der Schweiz verschaffen möchte, findet dort auch kantonale Unterschiede aufbereitet, die für die Standortwahl entscheidend sein können.
Zu den Kaufnebenkosten zählen:
- Grundbuchgebühren: je nach Kanton zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Kaufpreises
- Handänderungssteuer: kantonsabhängig, in Zürich entfällt sie, in Bern beträgt sie 1,8 Prozent, in Wallis bis zu 3 Prozent
- Notargebühren: circa 0,1 bis 0,3 Prozent
- Maklercourtage: in der Regel 2 bis 3 Prozent, trägt meist der Verkäufer
Schweizer Banken finanzieren Immobilienkäufe für Ausländer mit Bewilligung, verlangen aber in der Regel mindestens 25 Prozent Eigenkapital, oft mehr. Deutsche Banken finanzieren Schweizer Immobilien grundsätzlich nicht als Sicherheit, da das Pfandrecht an einem ausländischen Grundstück für deutsche Institute kaum verwertbar ist. Die Finanzierung läuft also fast ausschließlich über Schweizer Hypothekenanbieter, und der Zugang ist für Gebietsfremde deutlich restriktiver als für Einheimische.
Steuerliche Besonderheiten auf beiden Seiten der Grenze
Wer in der Schweiz Grundeigentum hält, zahlt dort Vermögenssteuer auf den Steuerwert der Immobilie. Zusätzlich erhebt die Schweiz einen sogenannten Eigenmietwert: Selbst genutztes Wohneigentum wird als fiktives Einkommen angerechnet und muss in der Steuererklärung deklariert werden. Dieses Prinzip gibt es in Deutschland nicht und überrascht viele Käufer.
In Deutschland besteht parallel eine Deklarationspflicht: Das ausländische Grundvermögen ist im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben. Mieteinnahmen aus der Schweizer Immobilie werden in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt, auch wenn sie in der Schweiz versteuert wurden. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz regelt die Zuordnung der Besteuerungsrechte, eliminiert aber nicht alle Belastungen.
Ein Steuerberater, der in beiden Rechtssystemen zu Hause ist, ist keine optionale Ausgabe, sondern eine notwendige.
Kaufprozess: Was sich vom deutschen Ablauf unterscheidet
In der Schweiz gibt es keinen zentralen Grundbuchauszug, der dem deutschen entspricht. Das Grundbuch ist kantonal organisiert, öffentlich nur eingeschränkt einsehbar und wird von den Grundbuchämtern der jeweiligen Gemeinde geführt. Eine Eigentumsübertragung ist ohne notarielle Beurkundung nicht möglich, aber das Schweizer Notarsystem unterscheidet sich vom deutschen: In manchen Kantonen sind Notare staatliche Beamte, in anderen freiberuflich tätig.
Die Abfolge sieht typischerweise so aus: Nach der Einigung über Kaufpreis und Konditionen wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt, der vor dem Notar verlesen und beurkundet wird. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt danach und besiegelt den Eigentumsübergang rechtlich. Der gesamte Prozess kann, je nach Bewilligungsverfahren, mehrere Monate dauern.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Ein verbreiteter Fehler ist die Annahme, dass ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung bereits rechtlich bindend ist. In der Schweiz entfaltet oft erst der notarielle Kaufvertrag die entscheidende Bindungswirkung. Wer vorab eine Reservierungsgebühr zahlt, sollte genau prüfen, unter welchen Bedingungen sie zurückfließt.
Ein weiterer Fallstrick: Viele deutsche Käufer unterschätzen die laufenden Kosten. Neben Steuern und Verwaltungsgebühren fallen für Stockwerkeigentum (das Schweizer Äquivalent zur Eigentumswohnung) regelmäßige Erneuerungsfonds-Beiträge an, die je nach Objekt erheblich sein können. Wer das Objekt nicht dauerhaft selbst nutzt, muss außerdem eine Hausverwaltung vor Ort beauftragen.
Fazit: Machbar, aber nur mit Vorbereitung
Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist für Deutsche möglich, aber nicht unkompliziert. Die Lex Koller schränkt den Zugang strukturell ein, die Preise setzen erhebliches Kapital voraus, und das steuerliche Zusammenspiel zweier Länder erfordert sorgfältige Planung. Wer diese Aufgaben ernst nimmt, fundiert recherchiert und mit lokalen Fachleuten zusammenarbeitet, kann am Ende ein attraktives Objekt erwerben. Wer sie unterschätzt, zahlt doppelt.
